土地权利

一、什么是土地权利？

土地权利一般属于不动产物权范畴，是指权利人按照法律的规定直接支配土地的权利。权利人对土地的直接支配，体现为土地权利的四项基本权能：占有、使用、收益和处分。权能是指权利人行使权利的各种可能性。

占有指对土地事实上的管领，也即实际控制的权能。它总是表现为一种持续的状态。如土地租赁中土地承租人对土地的实际占用等。

    使用指按照土地的性能和用途利用土地，从而实现利益的权能。如在依法取得的土地上建造厂房，在耕地上种植农作物等。

    收益指获取土地利用带来的经济收入。可以通过以下两种方式实现：一是利用土地的自然属性获得收益，如在耕地上种植农作物直接收获粮食；二是依一定法律关系的存在而获得收益，如把土地出租而收取租金等。

   处分包括事实上的处分与法律上的处分。事实上的处分指对土地进行实质上的变形、改造等物理上的事实行为，如对土地进行平整等。法律上的处分指使土地权利发生变动的法律行为，如土地使用权的转让、抵押等，处分权能在这里更多地指法律上的处分。

我国现行的土地权利体系：土地所有权、土地使用权和土地他项权利。

二、什么是土地所有权，我国的土地所有权有哪几种类型？

土地所有权是指土地所有者对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律作出处分并排除他人干涉的权利。

我国土地所有权是以社会主义公有制为前提的，法律规定只有两种类型：即国有土地所有权和集体土地所有权。

土地所有权是在法律规定范围内所享受的权利，其行使范围不是无限的，而是受赋予其权利的法律规定限制的。这种限制体现为所有人在行使其土地所有权时承担的责任，如土地所有人不得买卖或者以其他形式非法转让土地，行使土地所有权时，不得破坏环境、生态平衡，危害社会生产和人们的生活。

三、如何界定国有土地所有权和集体土地所有权？

    国有土地所有权是指国家依法对其所拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。国有土地所有权的范围包括：①城市市区的土地；②农村和城市郊区已经依法没收、征收、征购为国有的土地，③国家依法征收的土地；④国家未确定为集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。国有土地所有权由国务院代表国家行使。

农民集体土地所有权是指农民集体经济组织依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。农民集体土地所有权的范围包括：①农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；②宅基地和自留山、自留地，属于农民集体所有。农民集体土地所有权主体是村农民集体经济组织、村民小组或乡(镇)农民集体。

【案例】

    四、什么是土地使用权，它有哪几种类型？

    土地使用权是指使用人根据法律、文件、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益及部分处分的权利。土地使用权按土地所有权的不同分为国有土地使用权和集体土地使用权。

    国有土地使用权是指土地使用者依照法律规定或者合同约定，享有使用国有土地并取得收益的权利，负有保护和合理利用土地的义务。它包括：国有农用地使用权和国有建设用地使用权。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、作价出资(入股)、授权经营等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承；划拨国有土地使用权在补办出让手续、补交或抵交土地使用权出让金后，才能办理转让、出租、抵押。

    集体土地使用权是指土地使用者依照法律规定或者合同的约定，享有使用集体土地并取得收益的权利，负有保护和合理利用土地的义务。它包括：集体农用地使用权和集体建设用地使用权。集体农用地使用权主要是指对农业用地的承包经营权，也包括依法取得的“四荒地”使用权；集体建设用地使用权包括农村居民宅基地使用权和乡(镇)、村企事业建设用地使用权。集体建设用地使用权一般只能由本集体及其所属成员享有。

    五、什么叫土地他项权利？

土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。土地他项权利是在他人土地上享有的权利，主要包括地役权、地上权、空中权、地下权、土地租赁权、土地借用权、耕作权、土地抵押权等。

    六、什么叫土地承包经营权？

    土地承包经营权是指具备承包条件的单位和个人通过承包合同方式对集体所有的或国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他方式用于农业的土地所获得的占有、使用和收益的权利。土地承包经营权属于民事权利的范畴。

    国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地可由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产活动；农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。承包经营土地，发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。

    土地承包经营的期限为：耕地30年；草地30～50年；林地30—70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

    在土地承包经营期内，承包经营者的权利、义务主要有以下几个方面：①对承包的土地享有占有、使用和收益的权利；②对承包的土地依法享有转包或者转让的权利，但必须经发包方同意；③对承包土地负有保护的义务，不得对承包土地进行掠夺性生产，不得破坏承包土地；④负有按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务，不得擅自将承包土地转作他用；⑤负有按照承包合同约定完成农业生产任务的义务，按时足额向国家上缴有关农产品和有关税费；⑥承包期限届满后，须及时将承包土地交还给发包方。

    在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间的土地进行适当调整的，必须经村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。

承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照法律规定获得相应补偿。